Reguli de bază pentru proprietari în Germania – Ghid Util

Toți proprietarii decid împreună

Aceasta a fost o greșeală costisitoare: într-un complex rezidențial cu mai mult de 200 de apartamente, un proprietar are ferestre din lemn cu geamuri unice din anii 1970 înlocuite cu ferestre din PVC cu geamuri triple în apartamentul său. El crede că aceasta este sarcina sa și nu sarcina comună a tuturor proprietarilor. Cu toate acestea, el se înșală – și cu presupunerea că ar putea cere rambursarea costurilor de 5.500 de euro pe care le-a cheltuit pentru înlocuirea ferestrelor de la ceilalți proprietari. Curtea Federală de Justiție a respins plângerea sa (Az. V ZR 254/17). Motivul: Dacă un obiect dintr-un ansamblu rezidențial este deținut în comun, revine tuturor proprietarilor de apartamente să decidă asupra oricăror măsuri de reparații. Nu trebuie să cofinanțați reparații care nu au fost convenite în comun în prealabil.

Sfatul nostru

Cheltuieli. Înainte de a cumpăra un apartament, cereți vânzătorului să se uite în cartea funciară și să citiți declarația de divizare. Se spune cum sunt distribuite costurile de funcționare ale complexului rezidențial.

Mobilier. Sunteți mulțumit de mobilarea apartamentului? Acest lucru este important, deoarece după ce v-ați mutat, este posibil să aveți nevoie de acordul celorlalți proprietari pentru renovări, cum ar fi lucrările la balcon.

Decizii. Întrebați vânzătorul despre rezoluțiile importante ale întâlnirii proprietarilor. Pentru a vizualiza colecția de rezoluții, vă rugăm să contactați administratorul.

Comanda comunitară. Permiteți-le să vă arate și ordinea comunității. Acolo, utilizarea apartamentului poate fi restricționată, de exemplu, dacă doriți să-l utilizați în scopuri comerciale.

Consiliu consultativ. Dacă doriți să deveniți membru al consiliului consultativ, răspunderea dvs. pentru neglijență ușoară ar trebui exclusă. Cel mai bine este ca comunitatea să plătească pentru asigurarea de răspundere civilă a consilierilor.

Împuternicire. Dacă achiziția nu a fost încă finalizată, dar doriți deja să mergeți la o întâlnire, puteți obține autorizația de la proprietarul actual.

Protectie legala. Asigurarea dvs. de protecție legală ar trebui să conțină modulul „Protecția pentru proprietarii de case”.

Particularitatea CORONA. Deoarece multe asociații de proprietari de apartamente nu pot organiza o ședință de proprietari din cauza crizei Corona, se aplică temporar următoarele: Administratorii actuali rămân apoi în funcție, chiar și atunci când mandatul lor a expirat. În plus, planul economic continuă să se aplice, proprietarii trebuie să plătească în continuare banii casei în suma anterioară.

Costurile de operare , de exemplu, pot fi reglementate cu o majoritate simplă . Este suficient dacă ședința de proprietari decide cu mai multe voturi da sau nu. Abținerile nu contează. Întrebările cu privire la regulile interne pot fi, de asemenea, votate cu o majoritate simplă: ce perioade de odihnă trebuie respectate? Ce animale de companie sunt permise? Nu toți proprietarii trebuie să voteze atunci când se confruntă cu astfel de probleme. Majoritatea simplă este, de asemenea, suficientă atunci când vine vorba de o reparație necesară în sistem sau de angajarea unui îngrijitor. Același lucru este valabil și pentru „modernizarea măsurilor de reparații”. Aceasta include, de exemplu, înlocuirea unui sistem de sonerie defect cu un sistem de interfon mai modern. Adunarea proprietarilor poate decide chiar cu privire la măsurile structurale cu o majoritate simplă. Cu toate acestea, toți proprietarii care sunt afectați în mod deosebit trebuie, de asemenea, să fie de acord (Curtea Federală de Justiție, hotărârea din 29 mai 2020, numărul dosarului: V ZR 141/19). În cazul lucrărilor majore de construcție, acesta poate fi toți proprietarii, astfel încât este necesară unanimitatea. Rețineți întotdeauna: Adunarea trebuie să aibă un cvorum. Acesta este cazul în care proprietarii prezenți reprezintă mai mult de jumătate din toate acțiunile de coproprietate.

În aceste cazuri, toți proprietarii trebuie să spună da:

Cerințele sunt deosebit de ridicate atunci când comunitatea construiește un proiect și intenționează să schimbe caracterul complexului rezidențial pe termen lung și să depășească simpla întreținere și reparație a clădirii. Toți proprietarii înscriși în cartea funciară trebuie să fie de acord cu astfel de proiecte. De exemplu, dacă unul dintre proprietari dorește să glazureze balconul apartamentului sau o logie, acest lucru schimbă sistemul permanent. Aceasta este considerată o schimbare structurală (Judecătoria Berlin-Charlottenburg, Az. 73 C 220/10). Deoarece afectează pe toată lumea, toată lumea trebuie să spună da. Numai dacă alți proprietari nu sunt afectați din punct de vedere vizual sau financiar de această măsură, consimțământul lor este dispensabil. Apoi, chiar și o majoritate simplă este suficientă (Curtea Federală de Justiție, hotărârea din 29 mai 2020, numărul dosarului: V ZR 141/19).

Exemplu: O terasă nou construită trebuie demolată, deoarece permite o vedere spre apartamentul vecinilor. Astfel s-a pronunțat Judecătoria Sinzig (10a C 8/18 WEG). Proprietarul unui apartament construise o terasă de 40 de metri pătrați pe o structură din lemn din spatele grădinii comunității, împodobită cu o pergolă cu patru coloane. Din aceasta se vedea în apartamentul vecin. Reclamanții au cerut demontarea terasei și au câștigat. Posibila vedere la apartament le afectează intimitatea. În plus, aspectul grădinii s-a schimbat masiv ca urmare a construcției. În loc de terasă, anterior exista o vegetație sălbatică. Construcția instalației ar fi necesitat acordul proprietarilor de apartamente. Nu o dăduseră.

În aceste cazuri, este suficientă o majoritate calificată:

Modernizările care nu schimbă esența unui complex rezidențial pot fi implementate mai ușor de către proprietari. Acest lucru nu este posibil cu o simplă, dar cu o majoritate calificată – de exemplu atunci când vine vorba de instalarea unui lift. Pentru a face astfel de schimbări structurale, trei sferturi din toți alegătorii trebuie să fie de acord. Majoritatea celor trei sferturi trebuie să dețină, de asemenea, mai mult de jumătate din acțiunile de proprietate înscrise în cartea funciară.

Important: La întrebarea dacă trei sferturi au fost de acord, nu doar participanții la întâlnire contează, ci și toți cei absenți.

Chiar și cei care se opun trebuie să plătească

Dacă majoritatea calificată poate împinge instalații precum un lift foarte scump, costurile trebuie distribuite în funcție de acțiunile coproprietății. Proprietarii care au votat împotriva măsurii trebuie, de asemenea, să plătească. De asemenea, se poate decide o repartizare diferită a costurilor dacă se poate găsi o majoritate calificată în acest sens. Totuși, când vine vorba de distribuție, acest lucru trebuie să țină cont de modul în care fiecare proprietar poate folosi liftul. De exemplu, este posibil ca costurile să fie alocate în funcție de înălțimea podelei.

Procedați împotriva rezoluțiilor

Dacă se ia o decizie pe care un proprietar o consideră ca fiind greșită, o poate contesta în termen de o lună. Este responsabilă instanța în a cărei circumscripție se află proprietatea. Acolo proprietarul introduce o acțiune în anulare. Cu toate acestea, el ar trebui să solicite cu siguranță asistență juridică pentru acest lucru. Pentru că întrebarea dacă o decizie este defectă sau chiar nulă este dificil de judecat de către un laic legal.

Atribuțiile administratorului

Plan economic. Administrarea proprietății este o figură cheie în comunitatea de proprietari. Implementează deciziile proprietarilor, dar determină, de asemenea, deteriorarea complexului rezidențial, primește estimări ale costurilor pentru reparații și angajează meșteri. Administratorul întocmește planul anual de afaceri și gestionează banii comunității. Suma lunară pe care fiecare proprietar trebuie să o plătească pentru management rezultă din planul de afaceri – banii casei. Proprietarii trebuie să aprobe planul cu o majoritate simplă. Dacă este numit un nou manager pentru comunitatea de proprietari, proprietarii trebuie informați cu privire la ofertele solicitanților cu cel puțin două săptămâni înainte (Curtea Federală de Justiție, Az. V ZR 110/19).

Răspundere. Administratorii profesioniști percep adesea între 19 și 30 de euro pe apartament și lună, în funcție de regiune și dimensiunea facilității. Micile asociații de proprietari pot, de asemenea, economisi cheltuielile și se pot ocupa pe rând de complexul lor rezidențial. Un administrator extern nu este obligatoriu. Cu toate acestea, administrarea este asociată cu riscuri. De exemplu, dacă un administrator revendică un defect de clădire de la dezvoltatorul imobiliar după expirarea termenului limită pentru reclamații și, în consecință, comunitatea suferă daune, el trebuie să îl înlocuiască.

Asigurare. În cazul în care proprietarii intră în muncă pentru administrare fără plată, ar trebui să insiste ca comunitatea să încheie și să plătească pentru asigurarea de răspundere civilă pentru daune materiale. Administratorii profesioniști ar trebui să fie auto-asigurați, astfel încât să poată compensa daunele aduse comunității.

Sarcinile consiliului de administrație

Trei consilii consultative WEG. Există un consiliu consultativ care să sprijine administratorul. Un proprietar este președinte și alți doi sunt evaluatori. Cea mai mare parte a muncii tale este voluntară. De exemplu, consiliile consultative examinează planul de afaceri al managerului înainte de ședința proprietarilor. Îl ajutați să aplice regulile interne și de multe ori să mediați dacă există o dispută între manager și proprietar.

Arbitru. Comitetul consultativ administrativ nu este cerut de lege, dar are sens. Deoarece disputa dintre proprietari și administrație este viața de zi cu zi și, de exemplu, la asociația care locuiește în proprietate, motivul pentru mai mult de jumătate din toate anchetele. Proprietarii se plâng de conturile anuale incorecte și netransparente și de faptul că companiile de administrare a proprietăților întârzie să implementeze deciziile sau nu sunt deloc.

Ce cheltuieli au proprietarii?

Managerul colectează de la proprietari banii locuinței sau ai casei pentru costurile de funcționare . Este similar cu utilitățile pe care chiriașii le plătesc în avans. Suma banilor casei este de obicei menționată în reclame imobiliare sau în expoziția proprietății.

Cheltuielile pe care o comunitate de proprietari trebuie să le plătească sunt indicate în planul de afaceri pe care administrația îl întocmește o dată pe an. Pe lângă planul de afaceri pe care l-a creat la sfârșitul anului contabil, facturarea anuală. Toate veniturile și cheltuielile efective din ultimul an sunt comparate între ele. Dacă se dovedește că proprietarii au plătit prea puțin, trebuie să aducă mai mulți bani “.

Dacă doriți să cumpărați un condominiu, ar trebui să aveți cele mai recente declarații anuale și planul de afaceri pentru anul următor. Astfel de documente arată dacă banii casei sunt calculați în mod realist.

Costuri de funcționare

Costuri de exploatare reci. Proprietarii au multe cheltuieli: nu plătesc doar pentru asigurări, canalizare, curățenie stradă, grădinărit și îngrijire. Există, de asemenea, costuri administrative.

Costuri de operare calde. Aceasta include costurile pentru apă și încălzire, care sunt dependente de consum.

Rezervă. Rezerva de întreținere pentru reparații la ansamblul rezidențial comun este, de asemenea, unul dintre costurile auxiliare.

Impozitul pe proprietate. De asemenea, proprietarii trebuie, de obicei, să transfere impozitul pe proprietate direct către municipalitate la fiecare trei luni.

Asigurare. Proprietarii ar trebui să se asigure împotriva daunelor. Dacă este un condominiu închiriat, asigurarea pentru pierderi din închiriere poate fi utilă. În plus, proprietarii care își achită casa ar trebui să ia în considerare datoriile reziduale sau asigurările de viață pe termen lung. O asigurare de protecție legală existentă ar trebui să conțină modulul „Protecția pentru proprietarii de apartamente”.